Comprare casa è sempre la scelta giusta?

Alice
Ciao, sono Alice Oliveri e oggi abbiamo parlato con le persone di casa in affitto e di proprietà.

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Sono stata in affitto per molti anni e poi ho deciso di comprare casa.
L’avrei fatto anche prima, ma non ne avevo le possibilità.
Io vivo in una casa di proprietà e no, non ho mai vissuto in affitto.Sono ancora in affitto.

Ho comprato casa da pochi mesi, ma sono stato per tanti anni in affitto.

Preferirei comprare casa perché la ritengo ancora un buon investimento.

In realtà, se avessi molti soldi, vivrei direttamente in albergo.

Se sei una persona che cambia spesso città, ovviamente l’affitto ti dà modo di non avere sulle spalle una spesa così grande, perché una casa di proprietà è comunque un impegno economico.

Se non avessi comprato casa, probabilmente oggi avrei visto molti più luoghi, avrei viaggiato, avrei avuto a disposizione soldi per fare esperienze che non ho vissuto.

Non lo rimpiango, però credo che ad oggi ricomprerei casa, rifarei la stessa scelta.

Pagare l’affitto può avere il suo perché, perché ti lascia libero di muoverti e di non essere soggetto ai costi di manutenzione. Allo stesso tempo, però, quei soldi rischi di non recuperarli mai. Non li recuperi mai.
Invece comprando casa li stai come mettendo in un salvadanaio di mattoni.

Pagare l’affitto lo ritengo uno spreco di soldi, soprattutto se abiti fisso nello stesso posto.
Nessuno mi impedisce di pensare che a un certo punto la casa si possa vendere e che i viaggi o le esperienze non fatte si possano recuperare più tardi. Non dico in età avanzata, ma da grandi.

Mi sentirei più sicuro con una casa di proprietà.Il problema è che è diventata quasi una necessità acquistare casa, perché l’affitto ha raggiunto livelli esorbitanti.
L’alternativa era investire in una startup e poi rischiare di dormire sotto un ponte, oppure comprare casa e lasciare che nella startup investa qualcun altro.

Soprattutto nelle grandi città spesso ti trovi a condividere casa o ad avere a che fare con proprietari poco sensibili.

‍Alice
Possedere una casa è spesso visto come un obiettivo di vita. Ma è sempre la scelta più conveniente e razionale rispetto all’affitto?

Per affrontare questo tema abbiamo invitato Mister Rip, blogger e divulgatore di finanza personale, noto per le sue analisi chiare e provocatorie sulla gestione economica e sugli investimenti.
Benvenuto, Mister Rip.

‍Mr. Rip
Grazie, grazie.

‍Alice
Ciao, buongiorno. O ti posso chiamare Giorgio?

‍Mr. Rip
Giorgio va benissimo.

‍Alice
Perfetto. Allora, io vorrei cominciare con un po’ di dati: in Italia oltre il 75% delle persone vive in una casa di proprietà, uno dei tassi più alti in Europa.
Tuttavia, secondo analisi della Banca d’Italia, investire nel mattone ha reso meno rispetto ad altre forme di investimento negli ultimi anni.

Perché, secondo te, crediamo così tanto nel comprare casa come investimento?

‍Mr. Rip
Secondo me uno dei motivi principali è psicologico: ci piace pensare che casa sia qualcosa che possediamo, e se non la possediamo ci sentiamo poveri.
E poi perché manca una cultura dell’investimento in generale.

L’alternativa, spesso, è tenere i soldi fermi in banca.
E, rispetto a tenerli fermi in banca, comprare casa resta comunque un buon investimento.

Però, per chi ha esperienza e sa come investire diversamente – in modo più efficiente – le proprie risorse, comprare casa diventa un investimento da comparare con il resto.

Alice
Ok.

‍Mr. Rip
Quindi c’è un basso costo opportunità.

‍Alice
E invece, sempre a proposito di case e affitto: perché secondo te l’affitto viene percepito come una perdita di denaro? Cosa non prendiamo in considerazione quando parliamo di affitto?

‍Mr. Rip
Quando si affitta una casa si paga per l’uso di un servizio.
È un costo prevedibile, che più o meno cresce nel tempo con l’inflazione o con quanto l’immobile – la città, la zona – è desiderabile.

Quando acquistiamo, invece, ci sembra che i soldi del mutuo o dell’acconto li stiamo dando a noi stessi: prima o poi finiamo di pagare e l’immobile diventa nostro.In realtà bisogna considerare tanti altri fattori.
Per esempio: quando compro un immobile e pago un mutuo, sto pagando anche una quota di interessi, che sono soldi “buttati” esattamente come quelli dell’affitto.
Ho dovuto mettere un forte down payment, un acconto importante.
E posso avere costi inattesi che, da affittuario, non pagherei.

Insomma, ci sono molte più variabili. Non basta comparare semplicemente il prezzo del mutuo con quello dell’affitto.

‍Alice
Quali sono, secondo te, i vantaggi dell’affitto rispetto al comprare? Anche quelli meno ovvi, a cui di solito si pensa poco.

‍Mr. Rip
Chiaro. Non voglio far passare il messaggio che affittare sia sempre più vantaggioso.

In realtà dipende, anche dalla geografia.
Per esempio: in paesi come l’Italia, dove gli affitti sono esagerati rispetto al costo del denaro e includono una sorta di “assicurazione” per il fatto che il proprietario teme che l’inquilino non se ne vada, gli affitti vengono chiesti più alti per tanti motivi.

In Italia, infatti, comprare non è così svantaggioso.
Io vivo in Svizzera: qui quasi nessuno possiede casa. Il prezzo dell’affitto è ragionevolissimo rispetto all’acquisto, e quindi cambia tutto.

Le cose da considerare sono, intanto, i costi molto alti dell’acquisto all’inizio: agenzie immobiliari, IVA o imposta di registro, notaio, e tanti costi fissi in entrata e in uscita.

Quindi, se penso di possedere l’immobile per un tempo relativamente breve, sicuramente non mi conviene comprare.
Se invece penso di restare nello stesso posto per un numero di anni superiore a una certa soglia di break-even, allora mi conviene comprare.

Dalle mie analisi – grossolane, non fatte nel dettaglio – se possiedo l’immobile per meno di 10 anni, tra i 5 e i 10 anni, non conviene acquistare.
Un altro elemento da considerare – forse meno ovvio – è l’utilizzo dell’immobile: se si tratta della prima casa o di una seconda casa, cambia completamente l’equazione.

Se è una prima casa e penso di viverci è un conto.
Ma se penso di comprarla per investimento, quindi metterla a reddito con affitti brevi o lunghi, i rischi sono molti e anche normativi.
Cosa accade se domani il governo limita la possibilità di usare un appartamento come Airbnb?
Cosa accade se tolgono la cedolare secca?Sono rischi fuori dal mio controllo e spesso si finge che non esistano. Ma esistono.

‍Alice
Dicevi prima: tu vivi in Svizzera.
Però, a proposito dell’Italia, qui gli stipendi non aumentano da molto tempo, mentre affitti e prezzi delle case – soprattutto nelle grandi città – salgono tantissimo.

Quindi, a volte, parlare di scelta tra affitto e acquisto è fuorviante: non è una vera scelta, ma una decisione condizionata dalle possibilità economiche.
Secondo te, i prezzi per abitare scenderanno mai?

‍Mr. Rip
Dipende da cosa guardiamo.
Se guardiamo l’Italia, alcune grandi città hanno tenuto molto bene, tutto il resto del Paese è crollato.

Questo ha meno a che fare con l’investimento nel mattone e più con i comportamenti delle persone.
Molti pensavano che, dopo il Covid, ci fosse meno esigenza di vivere nelle grandi città – visto che buona parte del lavoro era remotizzato – e che quindi potessero risorgere centri secondari.

Non è andata così. Abbiamo sottovalutato la nostra voglia di vivere in grandi città.
Io penso che la “colpa” sia anche del food delivery: prova a ordinare una pizza vivendo sul cucuzzolo di una montagna!

Quindi, i prezzi scenderanno mai? A lungo termine, in teoria, dovrebbero crescere più o meno come l’inflazione.
Non ha senso che crescano molto più rapidamente: altrimenti tra 100 anni una casa costerà come 1000 anni di stipendio… e non se la comprerà più nessuno.

Fuori dai centri principali – Roma, Milano e Firenze, che tengono di più – l’immobiliare è già calato notevolmente.
Quindi dipende.Se Italia e mondo andranno verso una deurbanizzazione, sicuramente le cose cambieranno.

‍Alice
Secondo te si potrà mai tornare a permettersi una casa solo col frutto del proprio lavoro?
Quindi senza patrimoni personali, entrate extra o aiuti dai genitori – che è anche un altro tema.

‍Mr. Rip
In questo momento, per comprarsi casa col frutto del proprio lavoro, io spero che il traino non lo faccia il lavoro.
Perché il problema dell’Italia è che gli stipendi sono fermi da non so quanto.
In ogni statistica europea, l’Italia arriva sempre ultima.

Ho lavorato nel settore tech per tanti anni e gli stipendi da informatico in Italia sono i più bassi in Europa.
Ancora prima di considerare gli effetti fiscali – che comunque sono tra i peggiori.
Un software engineer in Polonia guadagna il triplo di un italiano. Non ha senso.
Quindi io spero che gli stipendi crescano più dell’inflazione. È l’unica speranza.
Se gli stipendi restano al palo… è dura.

‍Alice
Ok. E invece, se una persona vuole capire cosa è meglio per sé – affittare o acquistare casa – quali fattori deve valutare concretamente?

‍Mr. Rip
Sono tanti i fattori. È da tempo che ho intenzione di fare uno spreadsheet con tutte le formule.
Non l’ho ancora fatto perché c’è molta soggettività in questi giudizi.

Però, intanto, uno dovrebbe domandarsi: sono in grado di percepire quello che può essere un buon affare?
Perché, come in tutte le altre forme di investimento, l’affare si fa comprando.

Se ho un vantaggio – ad esempio possiedo una società immobiliare, conosco qualcuno che lavora nel mondo delle ristrutturazioni, so come funzionano le aste immobiliari o ho già partecipato ad alcune – allora quello è un primo passo per dire: “Forse vale la pena comprare”.

Altrimenti, se compro sul mercato normale, sono in balia delle fluttuazioni enormi che ci possono essere.
In assenza di vantaggi informativi, come per la maggior parte delle persone, l’acquisto di una casa resta l’investimento più grande della vita.

E questo comporta rischi: entrare nel mercato nel momento sbagliato, prendere troppo debito, eccetera.Un altro fattore da considerare è: per quanti anni penso di possedere l’immobile?

Se lo faccio come prima casa e penso di restarci per tutta la vita, quasi sempre conviene.
Dico quasi sempre, non sempre, perché bisogna valutare anche altri aspetti:
– il tasso di interesse del mutuo (fisso o variabile, e anche qui molto dipende dal momento);
– quanta manutenzione richiederà la casa (se nuova o usata);
– che alternative ci sono dal punto di vista dell’affitto (nella stessa zona ci sono immobili in affitto?).

E poi, quello che dico sempre: fate uno spreadsheet e fate i conti.
Il problema è che in Italia, purtroppo, gli immobili in affitto non sono tanti: il mercato è stato un po’ “ucciso” dagli affitti brevi.
A Roma, ad esempio, competi con chi affitta ai turisti, e quindi trovi affitti criminali.
Ma per lo stesso motivo i prezzi d’acquisto sono più alti: perché chi compra può metterli a reddito con gli affitti brevi.
È un gioco molto strano, e se la normativa cambia da un giorno all’altro, rischi di ritrovarti con un asset che perde metà del valore.
Per questo bisogna sempre mettere giù i numeri e fare i calcoli.

‍Mr. Rip
Ok, quindi aspettiamo questo ulteriore chiarimento.

‍Alice
La nuova guida!Senti, prima di salutarti volevo fare un gioco con te: un gioco a esclusione.
Io ti do due alternative e tu mi dici quale delle due escludi. Oppure, se vuoi tenerle entrambe, mi spieghi perché vanno bene entrambe.
Per esempio: affitto o mutuo?

‍Mr. Rip
Beh, dipende. Tengo entrambe.
Affitto, se voglio flessibilità, se voglio poter cambiare più spesso casa, se non sono attaccato psicologicamente all’immobile.
Mutuo, se invece voglio stabilità, se non saprei cos’altro fare coi soldi perché non sono un buon investitore, oppure se ci tengo a poter abbattere un muro o fare modifiche senza dover chiedere niente a nessuno.

‍Alice
Diciamo che il presupposto è comunque avere i soldi, cioè poter ottenere un mutuo.

‍Mr. Rip
Certo. Però oggi li fanno anche al 100%.
In Italia sono tornati i mutui Consap al 100%.
Mi sembra che ci siano anche vantaggi per gli under 35.

‍Alice
E invece: casa grande in periferia o monolocale in centro?

Mr. Rip
Ah, io sono da casa grande in periferia.

‍Alice
Ok.

‍Mr. Rip
Anzi, villa fuori città. Anche qui però dipende: lavoro vicino o devo spostarmi tutti i giorni? Ho bisogno di certi servizi?
In generale non sono un grande fan del centro abitato, mi piace la zona un po’ fuori. Quindi viva la casa grande in periferia.

‍Alice
Investire in immobili o in ETF, i fondi finanziari: quale tra i due?

‍Mr. Rip
Ovviamente sono più un investitore finanziario: io personalmente ho quasi tutti i soldi in ETF.
Per cui lo preferisco. Certo, da certe cifre in poi diversificare anche in immobili non è male. Quindi diciamo che salvo tutti e due.

‍Alice
Scorribande finanziarie o sicurezza abitativa?

‍Mr. Rip
Io personalmente sono più da scorribande finanziarie – parola grossa, eh.
Però anche la sicurezza abitativa non mi dispiace. Dipende dalla fase della vita: se sei giovane e stai facendo carriera, meglio le scorribande finanziarie; se arrivi a un certo punto e vuoi fermarti per il resto della vita, allora sicurezza abitativa.

‍Alice
E l’ultima: trasferirsi spesso o mettere radici?

‍Mr. Rip
Questo ha poco a che fare con gli investimenti e più con la personalità.
Io mi sono spostato un po’ di volte, ma conosco persone che sono rimaste tutta la vita nel loro luogo natale e sono felici, forse più di chi si muove spesso.
Dipende da come sei fatto.

‍Alice
Ok, grazie mille Giorgio per i tuoi consigli. Aspettiamo anche i prossimi sui temi di cui abbiamo parlato oggi. Grazie per essere stato con noi.

‍Mr. Rip
È stato un piacere.

‍Alice
Grazie.

‍Mr. Rip
Ciao.

‍Alice
Abbiamo capito che affittare non è necessariamente una perdita di denaro, ma una scelta economica che può essere perfettamente razionale e conveniente a seconda delle circostanze personali.
L’importante è prendere decisioni informate e consapevoli, senza seguire dogmi o convinzioni infondate.

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Ci sentiamo al prossimo episodio, per vedere su quale tema proveremo a cambiare idea insieme.Change My Mind è un podcast di Flee, prodotto da Hypercast, con Alice Valerio Oliveri.
Direzione creativa: Raffaele Costantino.
Autore: Federico Lai.
Registrazione, editing, montaggio e musiche originali: Maurizio Bilancioni.
Project Manager: Giulia Macciocca.